Inwestycje w apartamenty inwestycyjne czy condohotele cieszą się coraz większą popularnością. Zakup lokalu w apartamentach inwestycyjnych i condohotelach wiąże się z dużymi nakładami finansowymi i oczekiwaniem na finalizację transakcji. Niestety, zdarza się, że pomimo wstępnych ustaleń oraz wpłacenia zaliczki lub zadatku, deweloper odmawia zawarcia właściwej umowy sprzedaży lokalu. W takiej sytuacji kupujący ma prawo do dochodzenia swoich roszczeń. W niniejszym artykule omówimy, jakie kroki prawne może podjąć kupujący oraz dlaczego wsparcie prawnika od nieruchomości lub Kancelarii Adwokackiej może okazać się niezbędne.
Umowa przedwstępna a condohotele i apartamenty inwestycyjne – na co uważać?
Zakup lokalu w apartamentowcu inwestycyjnym lub condohotelu najczęściej przebiega dwuetapowo:
- Podpisanie umowy przedwstępnej – strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli przenoszącej własność lokalu.
- Zawarcie umowy właściwej (przenoszącej własność) – dochodzi wówczas do faktycznego przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.
Jeśli sprzedający odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, nabywca ma prawo dochodzić swoich roszczeń na podstawie przepisów ustawy- Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 389, art. 390 i art. 394 kc. W takiej sytuacji adwokat ds. nieruchomości pomoże ocenić, czy możliwe jest odszkodowanie, zwrot zadatku lub nawet przymuszenie dewelopera do wykonania umowy.
Roszczenia kupującego – zaliczka, odszkodowanie czy wykonanie umowy?
Zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązuje strony do podjęcia wszelkich starań zmierzających do podpisania w przyszłości umowy właściwej. Jeżeli sprzedający nie wywiązuje się z tego obowiązku, kupujący może domagać się od dewelopera:
- zwrotu wpłaconej zaliczki lub zadatku (w określonych przypadkach zadatku w podwójnej wysokości);
- odszkodowania za poniesione szkody;
- ewentualnie wykonania umowy właściwej, o ile zostały spełnione warunki formalne odnośnie formy umowy przedwstępnej.
Kluczowe jest udokumentowanie wszystkich etapów transakcji. Kancelaria Adwokacka przeanalizuje zapisy umowy i wskaże optymalną ścieżkę prawną.
Zwrot zaliczki lub zadatku w sporach o condohotele i apartamenty inwestycyjne
Zaliczka i zadatek to dwa różne pojęcia prawne, choć często są mylone.
- Zaliczka to świadczenie pieniężne, które ma charakter częściowej zapłaty (jest zaliczana na poczet ceny zakupu). W przypadku niewykonania umowy, zaliczka co do zasady podlega zwrotowi.
- Zadatek natomiast pełni przede wszystkim funkcję zabezpieczającą. Jeśli do zawarcia umowy właściwej nie dojdzie z przyczyn zawinionych przez sprzedającego, jest on zobowiązany do zwrócenia kupującemu zadatku w podwójnej wysokości (art. 394 kc).
W przypadku odmowy zawarcia umowy właściwej, kupujący ma prawo żądać zwrotu wpłaconych kwot. Jeśli umowa przedwstępna nie precyzuje, czy dokonana przez kupującego wpłata ma charakter zaliczki czy zadatku, sąd dokona ceny charakteru wpłaty na podstawie treści zawartej umowy, zwyczaju oraz okoliczności sprawy.
Odszkodowanie za poniesione szkody w sporach z deweloperem – rola prawnika od nieruchomości
Jeżeli sprzedający bez uzasadnionej przyczyny odmawia przeniesienia własności lokalu, kupujący, oprócz zwrotu zaliczki lub zadatku, może domagać się także odszkodowania za poniesione szkody. Mogą to być np.:
- koszty związane z przygotowaniem do transakcji (np. opłaty notarialne, doradztwo prawne),
- utracone korzyści (np. zysk, który kupujący mógłby osiągnąć, gdyby lokal został mu przekazany),
- różnica w cenie, jeśli kupujący zmuszony został do nabycia podobnego lokalu na rynku wtórnym po wyższej cenie.
Wysokość odszkodowania zależy od konkretnych okoliczności sprawy i musi być należycie udowodniona przez kupującego.
Wykonanie umowy w sporach o apartamenty inwestycyjne i condohotele – kiedy możliwe?
W niektórych przypadkach kupujący może żądać nie tylko zwrotu wpłaconych środków i odszkodowania, ale także wykonania umowy. Jest to możliwe, jeśli umowa przedwstępna została zawarta w formie aktu notarialnego. W takiej sytuacji sąd może zastąpić wyrokiem oświadczenie sprzedającego o przeniesieniu własności lokalu na rzecz kupującego (art. 390§2 kc).
Procedura dochodzenia roszczeń w sporach z deweloperem – Krok po kroku
- Wezwanie o zwrot zadatku lub zaliczki bądź do wykonania umowy – kupujący powinien wystąpić z pisemnym oświadczeniem o odstąpieniu od umowy wraz z żądaniem zwrotu należności, bądź wezwać sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej.
- Pozew sądowy – jeśli sprzedający nie zadośćuczyni roszczeniom, kupujący może wnieść sprawę do sądu o:
- zawarcie umowy przyrzeczonej,
- zwrot zaliczki lub podwójnego zadatku,
- odszkodowanie za poniesioną szkodę.
Praktyczne wskazówki dla inwestorów – Jak skutecznie rozwiązać spór z deweloperem?
- Dokumentuj wszystko – zachowaj kopie umowy przedwstępnej, dowody wpłat oraz korespondencję ze sprzedającym.
- Skonsultuj się z Kancelarią Adwokacką – adwokat oceni jakie roszczenia przysługują w konkretnym przypadku.
- Działaj szybko – poza terminem żądania zwrotu zaliczki przepisy przewidują terminy krótki 1- roczny termin przedawnienia roszczeń dochodzonych w związku z niewywiązaniem się przez sprzedającego ze zobowiązania do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu, dlatego nie zwlekaj z podjęciem kroków prawnych.
Podsumowanie: Spór z deweloperem? Skorzystaj z pomocy adwokata od nieruchomości!
Odmowa zawarcia umowy przenoszącej własności lokalu w apartamentach inwestycyjnych czy condohotelach to poważne naruszenie praw kupującego, które wiąże się z poważnymi konsekwencjami finansowymi. W takiej sytuacji kupujący ma prawo do zwrotu wpłaconych środków, odszkodowania, a w niektórych przypadkach nawet do przymuszenia sprzedającego do wykonania umowy. Kluczowe jest jednak odpowiednie udokumentowanie sprawy oraz skorzystanie z pomocy doświadczonego adwokata, który pomoże skutecznie dochodzić swoich roszczeń.
Jeśli znalazłeś się w podobnej sytuacji, nie wahaj się skontaktować z Kancelarią Adwokacką specjalizującą się w prawie nieruchomości. Profesjonalne wsparcie zwiększa szanse na pomyślne rozstrzygnięcie sporu.
Skontaktuj się z nami już dziś, aby umówić się na bezpłatną konsultację i dowiedzieć się, jak możemy pomóc w ochronie Twojej inwestycji!
Telefon:
1. +48 605 911 229
2. +48 608 429 600
3. + 48 691 470 005